Как выбрать участок для строительства частного дома. Часть 1.

Жизнь человека неразрывно связана с землей, по ней мы ходим каждый день, наша земля – это территория нашего государства, на земле стоит наш жилой дом. А если мы только планируем строить свой дом? Конечно, хочется построить свой дом на собственной земле и оставить после себя своим детям, но для этого нам нужно узнать про законы, которые разрешают или запрещают строительство.

После Октябрьской революции Декретом СНК РСФСР от 8 ноября (26 октября) 1917 г. «О Земле» узаконено начало передачи земель в исключительную государственную собственность. В Советском Союзе все земли принадлежали государству.
В нашем государстве начиная с 1991года начала проводиться земельная реформа, в конституции Российской Федерации закреплено многообразие форм земельной собственности и прав её использования.
Все необходимое о земле и пользовании ею записано в законах, а для решения вопросов о земле отдельно разработан Земельный кодекс РФ, содержание которого согласуется со всеми другими законами (гражданскими, административными, муниципальными и т.д.).
В Конституции Российской Федерации (п.2 ст.9) и Гражданском Кодексе РФ (ст.209-217) устанавливается частная собственность на землю для граждан и юридических лиц, государственная (Федеральная и для субъектов РФ), муниципальная и некоторые другие формы собственности.

Виды и формы собственности на землю

Для частных лиц земельные участки могут быть на праве индивидуальной или общей собственности. Общая собственность может быть долевая (с определением долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого собственника). В каждом субъекте РФ законодательно закреплены конкретные права на собственность земли. В частную собственность нельзя приобрести земли, выполняющие  природоохранные функции, земли общего пользования - они могут находиться только в федеральной собственности. Законом установлены предельные размеры участков земли, необходимость соблюдения целевого назначения земель (особенно это относится к землям сельскохозяйственного назначения). Цель этого -  пресечение возникновения земельного монополизма и ущемления интересов всех граждан нашей страны.

Для строительства своего дома можно приобрести земельный участок на праве частной собственности  в соответствии со ст.2 Земельного Кодекса РФ и распоряжаться им в соответствии со ст.15 Земельного Кодекса РФ.

Граждане имеют право:

    приватизировать государственные и муниципальные земли;
    земельные участки, находящиеся в собственности  - наследовать, дарить, покупать и продавать, обменивать, вносить в уставной капитал предприятий.

В некоторых субъектах государственные и муниципальные земли для строительства жилого дома можно только брать в аренду, приватизация и выкуп таких участков невозможен.

Государственное регулирование

Одной из функций государственного управления является функция управления землепользованием, которая заключается в выполнении функций учета  земель.

Учет заключается в постоянном мониторинге земель и окружающей среды для недопущения возникновения негативных процессов природного и техногенного характера (Примером негативных процессов можно назвать последствия паводков на Дальнем Востоке и в Сибири).

Нам наиболее известна учетная функция в виде ведения государственного земельного кадастра, где содержатся сведения о правовом режиме земель, их распределение по собственникам земли, землепользователям и арендаторам, категориям, о качественной характеристике и ценности земли.

   Эти данные доступны для пользования и ими необходимо пользоваться на этапе выбора земельного участка.

Существуют публичные кад астровые карты, на которых можно получить полную информацию о назначении участка земли, нужно только знать его уникальный кадастровый номер. Нужно обращать внимание на графы категория земель и разрешенное использование, потому что изменение категории всегда ведет за собой и изменение вида разрешенного использования.

Категории земель по целевому назначению

Какие земли по категориям существуют в Российской Федерации и как это записано в Земельном кодексе:

    земли сельскохозяйственного назначения;

    земли поселений;

    земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики,

    земли для обеспечения космической деятельности,

    земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

    земли особо охраняемых территорий и объектов;

    земли лесного фонда;

    земли водного фонда;

Каждая из категорий имеет несколько своих видов, разбираться глубоко для нас не нужно, важно знать – где можно построить свой дом.

   Для строительства дома подходят только две категории земель:

    земли населенных пунктов, которые предназначены для застройки и постоянного проживания там людей

    земли сельскохозяйственного назначения, для ведения деятельности по разведению скота и птицы или выращивания овощей и фруктов, а также связанных с этим работ

Рассмотрим каждую из них отдельно, учитывая возможности строительства жилого дома.

В документации на категорию земли указываются виды разрешенного использования земельного участка – подкатегория, которая устанавливает, каким образом возможно использование того или иного земельного участка владельцем.
Полный перечень подкатегорий, где можно строить свой дом:

    Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

    Малоэтажное жилищное строительство

    Жилищное строительство - земли населенных пунктов, прямо назначенных для строительства дома, где все нормативы строительства регулирует Градостроительный кодекс Российской Федерации.  Обязательное требование – наличие проекта на строительство дома для постоянного проживания. Проект выполнять может только организа0ция член СРО проектировщиков, проект должен быть согласован со всеми контролирующими организациями в регионе. Также нужно получать на все действия при строительстве разрешения государственных органов в лице отделов или управлений архитектуры и других. После сдачи в эксплуатацию и получения документов о праве собственности в этом доме можно регистрировать постоянно проживающих членов своей семьи.

    Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) - строительство может быть разрешено, но в разных регионах могут потребоваться дополнительные условия. Использование подсобного хозяйства предусматривается только для удовлетворения личных нужд и не является  целью получения прибыли. Как следствие, собственник не ведет бухгалтерский учет и не уплачивает налоги в казну государства.  Для работ в этом хозяйстве наемная рабочая сила не привлекается;

  На участках  ИЖС и ЛПХ Объектом является отдельно стоящий дом для постоянного проживания семьи высотой не более 3 этажей.

Здесь все сложнее и есть свои требования, которые могут быть причиной возможности или невозможности строительства жилого дома на этих землях.

    Дачное строительство -  на земельном участке можно построить дом (однако, зарегистрировать в нем место жительства нельзя).

    Дачное хозяйство - существую различные  правовые формы организаций, которые действуют в соответствии с Федеральным Законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»: СНТ – садоводческое некоммерческое товарищество; СПК – садоводческий потребительский кооператив; СНП – садоводческое некоммерческое партнерство.  На сегодняшний день можно строитель жилой дом и даже получить там регистрацию по месту проживания.

    Крестьянско-фермерское хозяйство - лучший вариант для тех, кто планирует или уже занимается сельскохозяйственной деятельностью и  желает проживать на этой территории постоянно, используя все блага цивилизации, как принято теперь говорить (отопление, водоснабжение и канализацию, электрификацию и средства связи); Построить дом и не вести сельскохозяйственной деятельности нельзя, нужно ежегодно уведомлять Федеральную налоговую службу и отправлять декларации о деятельности. Чтобы не нарушать законодательство можно построить дом и высадить на участке фруктовый сад или разводить домашних птиц.

    Фермерское хозяйство - такие же условия, как и у земель крестьянско-фермерского хозяйства;

    Сельскохозяйственное использование - можно строить жилой дом, нужно получать разрешение на проектирование и строительство, но возможно, потребуется перевод земель в разряд ИЖС.

Нельзя забывать об обязанностях. Владельцы сельскохозяйственных земель обязаны использовать участки по целевому назначению — для производства сельскохозяйственной продукции, не допускать снижение плодородности почвы, придерживаться правил мелиорации.

  В 2016 году был упрощен порядок изъятия земли, которая не используется или используется с нарушениями и уже более 100 тыс. га были изъяты у их владельцев.

Все дома жилого назначения должны быть построены в соответствии с  требованиями  безопасности (пожарной, санитарно-эпидемиологической). В любом случае, для точного понимания законности покупки земли для строительства жилого дома необходимо получить консультацию в земельном комитете местной администрации по месту нахождения земельного участка или у юристов, занимающихся земельным законодательством.

Перевод земель из одной категории в другую

Если участок земли не предназначен для строительства жилого дома, но территориально подходит для этого существует возможность перевода земельного участка из одной категории в другую.
Это регулируется законодательно для расширения возможностей использования земель - Федеральный Закон №172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Основными причинами переводов являются:

    Расширение территории населенных пунктов за счет земель сельскохозяйственных земель, прилегающих к этой территории

    По существующим проектам рекультивации промышленных объектов

    Если территории заповедников утратили свои уникальные и исключительные характеристики

Процедура оформления начинается со сбора исходных данных и документов об этом земельном участке и затем составляется заявление в свободной форме, с указанием полной информации об участке (кадастровый номер, адрес), категория (в настоящее время и требуемая для строительства жилого дома), причина перевода. Обратите внимание на то, что с таким заявлением может обращаться только собственник земельного участка, что он подтверждает документами о праве собственности на участок. Участки земли, находящиеся в аренде, по желанию арендатора переводиться в другую категорию не могут.
Получение разрешения на перевод может быть и не получено, это нужно учитывать при составлении заявления. Лучше для этого иметь в запасе несколько вариантов на покупку земли.

Часть2. Что выбираем – место или соседей?