Выбор участка под строительство частного дома. Часть 2. Что выбираем – место или соседей?

Не потратить время впустую

Чтобы не купить земельный участок с проблемами, лучше заранее побеспокоиться и узнать как можно больше об этой теме, спросить у знакомых о возможных недостатках рассматриваемого участка и много поездить, чтобы выбор был действительно из нескольких предложений.

Где можно узнать о продаже земли?

Мы живем в мире информационных технологий, объявления можно найти в газетах, специальных журналах, в интернете и в офисах бюро недвижимости.
Нужно понимать, что все данные в описании правдивы, но все ли нам говорят? Может продавцы о чем-то молчат и не хотят говорить о проблемах? Да, такое бывает, иногда специально умалчиваются недостатки или не знают, какие для вас вопросы важны.

Что спрашивать и проверять?

У каждого из нас есть свои индивидуальные запросы при выборе земельного участка.
Однако, есть и общие для всех требования.

Законность покупки и её реальная цена

Первое правило -  проверить документы продавца на право собственности, документы на землю – не нужно стесняться спрашивать в администрации и даже у соседей, которые живут здесь  долгие годы и знают все об этом участке или их хозяевах. Купив землю, которая в залоге или имеет наследственные споры, можно потерять вложенные в покупку  немалые средства.

Точное место участка на местности и развитие этого района

Много можно узнать из публичной кадастровой карты, где по номеру участка можно получить информацию о точном месте участка, назначении земель и вид разрешенного использования, кадастровой стоимости (от неё начисляется ежегодный налог на имущество).

ВАЖНО! Необходимо знать, что разрешено строительство собственного дома не на всех землях, существуют ограничения. Прямое назначение земель для строительства дома – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), где можно возвести дом до трех этажей высоты.

Имея кадастровый номер, можно на кадастровой карте найти его, получить координаты GPS,
и посмотреть на карте форму участка, границы с соседними территориями, дороги и проезды, какие предприятия находятся рядом. Даже неработающие предприятия и производства могут быть восстановлены и запущены в эксплуатацию, экологическая обстановка может сразу измениться.

Обращайте внимание на форму и площадь участка, участок 6 соток с размерами 5 на 120 метров мало пригоден для строительства дома хорошей планировки. Лучше всего выбирать участок с более-менее равными сторонами, но чтобы ширина позволяла построить дом с разрывами от границ участка соседей по противопожарным и санитарным нормам.

Как будет развиваться район можно узнать в местной администрации, где есть генеральный план района. На плане отмечены все существующие объекты и планируемые, чтобы разобраться в тонкостях обозначений на генплане, нужно в этом разбираться или просить помощи  у специалистов. Неприятно, если рядом с участком в будущем появится свалка или автострада.

Природные факторы

Забота о здоровье своём и детей заставляет узнавать об экологии в этом районе – какая это местность: лесистая, равнинная, горы или болота и овраги? Нужно объехать близлежащие дороги в радиусе 10-15 км, читать в интернете отзывы об этом районе, спрашивать у знакомых.

Попадает ли участок в зону подтопления во время паводков, состояние плотин и дамб в этом районе, сейсмика и другие техногенные проблемы, об этом можно также собрать информацию в открытых источниках.

На экологию влияет много факторов: работающие предприятия с вредными выбросами, свалки и мусоросжигательные заводы, склады хранения нефтепродуктов, канализационные очистные сооружения и т.п.

Инфраструктура

Магазины

Удобное расположение магазинов (продовольственных или промтоварных), удобное – это не далеко и не очень близко. Магазин в соседнем здании работающий 24 часа и торгующий алкоголем нельзя назвать «спокойным» соседом – подъезжающие автомобили и шум от покупателей тихим не бывает.

Школы и детские сады

Если у вас дети дошкольного и школьного возраста, хочется иметь детский сад и школу недалеко, нужно убедиться в том, что здания безопасны в нормальном пожарном и санитарном состоянии, а педагоги достаточно квалифицированны. Нужно знакомиться с родителями детей и узнавать у них ответы на интересующие вас вопросы.

Если не устраивает что-то из узнанного, то придется место обучения детей искать в других районах, планируйте своё время на то, чтобы их отвести и забрать из школы или детского сада.

Так же обстоят дела и с занятиями спортом, музыкальными предметами или другими занятиями для развития детей.

Транспортное сообщение

Кто не помнит афоризмов  про дороги? К сожалению, в регионах и в стороне от федеральных трасс все правда и пока ничего не меняется. Нужно узнать, где ближайшие остановки общественного транспорта, расписание и маршрут этого транспорта, если планируете им пользоваться. Отдельно хочется сказать о мостах и путепроводах на дорогах. Их состояние должно быть удовлетворительным, потому что в случае проведения ремонтных работ здесь будут пробки или устроены длинные объезды.  Планировать такие события трудно, но необходимо узнать заранее о загруженности дорог, по которым вы добираетесь на работу, в магазин или по другим делам. Лучше всего узнать о путях объезда и дублирующих дорогах.

Работа

Остаться на старом рабочем месте  или искать новое на новом месте жительства? Такой вопрос тоже может возникнуть, если вы не работаете удаленно или пенсионер.

Биржа труда в объявлениях, центр занятости населения могут помочь, если такой вопрос возникнет.

Все прелести от выбранного участка в один миг исчезнут, если рядом окажутся проблемные соседи.  Узнать о соседях как можно больше сложно, но можно. Эти люди будут жить с нами рядом много лет и ,кто знает, могут оказаться более близкими нам в трудную минуту, чем родные, которые находятся далеко.

Соседи в широком смысле – это те, кто с тобой рядом и не всегда это конкретные люди.

Проблемы с соседями могут возникать по многим поводам, не будем говорить о человеческих пороках и наклонностях, которые увидите сразу по внешнему виду.

Хорошим соседом назвать место скопления людей трудно, а это может быть работающий торговый центр, большой завод или фабрика, воинская часть или исправительно-трудовое учреждение.

Сельскохозяйственные предприятия

Хозяйства по выращиванию скота или птицы приносят на участок «ароматы», если находятся недалеко от вашего участка.

Перерабатывающие заводы сельхозпродукции и зернохранилища  осенью принимают сырье, которое привозится на крупнотоннажных автомобилях, их движение очень интенсивное, дороги быстро выходят из строя из-за их веса, а большое количество устраивает многокилометровые заторы, а если случается авария – то нужно искать другие пути проезда.

Дикие животные

В заказниках, заповедниках и лесах, расположенных рядом с домом,  птицы и звери живут по своим законам и расписанию. Массовый прилет птиц на соседнем водоеме может создавать  такой шум и гам, что это некоторым любителям тишины может не понравиться.

Выход к жилью диких кабанов, волков и медведей тоже не доставит  удовольствия, этих «милых» зверушек лучше видеть в зоопарке или на экране телевизора.

Границы участков

Межевание границ и привязка всех  зданий на участке должна быть выполнена геодезистами, которые используют утвержденные в районной администрации координаты и переносят их на местность.  Использование электронных средств измерений позволяет точно выполнить эту работу, но если участки находятся в старой застройке и границы установлены «на глазок» и сосед «случайно» захватил часть вашей земли? Это трудный вопрос, хотя по закону вы правы, мирно договориться не всегда получается, соседи будут говорить про свих дедов, что так было всегда. В любом случае, все спорные вопросы с соседями нужно решать только в суде, но иметь недовольного соседа.

Расстояние от зданий и сооружений до границы участка

Существуют нормы, которые регулируют, на каком расстоянии от границы участка или от дома на соседнем участке разрешено строить дом или подсобное помещение. Основные требования указаны в Градостроительном кодексе РФ, а точные размеры можно найти в региональных нормативных документах. Близость к вашему участку построек может быть опасна в случае пожара, а также по гигиеническим параметрам.

Для строительства ближе разрешенного расстояния нужно получить согласие соседей (лучше нотариальное) и разрешение районной администрации в лице отдела градостроительства и архитектуры.

Общие сети и коммуникации

Спорные вопросы совместного пользования сетями водопровода и канализации наиболее распространены. Примером может служить практика, когда дома или участки принадлежали близким родственникам и сети были общими, но оформлены на одного, который или больше участвовал в оформлении документов или вводы находились к нему ближе, причины в общем-то неважны.

После смены одного из собственников при продаже или наследовании имущества, другой может отказать в праве пользования его сетями и придется пройти весь путь от получения технических условий на подключение сетей, проектирование, согласование, выполнение работ подрядной организацией, имеющей соответствующие лицензии. После сдачи актом ыполненных работ, вы получите право платить за услугу  самостоятельно по своему лицевому счету, установить счетчики.

Возможны и другие проблемы (от разведения домашних животных до размещения плодовых деревьев и кустарника на соседнем участке), лучше об этом побеспокоиться заранее – получить договора на подключение воды и стоков, электроэнергии, газа, телефония и прочее. Если вас устраивает все, то нужно проехать в организации, поставляющие эти услуги, удостовериться в отсутствии вопросов, а заодно и об отсутствии задолженностей.

Как выбрать участок для строительства частного дома. Часть 1.