Проект планировки территории. О чем не забыть, пока все на бумаге?

Приобретение земельного участка и строительство жилого дома должно выполняться в соответствии действующими нормами и правилами. Основными документами для владельца участка в населенном пункте служат генплан района и проект планировки территории этого населенного пункта.

Для комфортного проживания на территории поселения предусматривается создание бытовых условий для жизни граждан, создаются зоны для отдыха и труда жителей. Условия для различных функций необходимо размещать на отдельных территориях; планирование этих территорий называют функциональным зонированием.

Земельный участок под индивидуальное строительство должен располагаться в жилой зоне населенного пункта.

Какие функциональные зоны еще есть в населенном пункте, и где о них узнать?

Планировка территории населенного пункта

Для каждого населенного пункта разрабатывается проект планировки территории, который выполняется в соответствии со статьей 42. «Проект планировки территории» Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

В проекте устанавливаются зоны и границы существующих и планируемых территорий и конкретных участков, их характеристики и очередность их строительства.

Для индивидуального застройщика в проекте планировки территории будет полезно смотреть информацию, которая для него будет важной при выборе участка и строительстве своего дома:

• «Красные линии» — отмеченное на плане населенного пункта место, отделяющее территории частного пользования от зон общественного пользования. Нарушать «красную линию» запрещено.
• Территории жилой, производственной, санитарно-защитной зоны, водозаборных и канализационных очистных сооружений, свалки, кладбища и место их расположения относительно выбранного участка.
• Дороги и проезды, существующие и планируемые. Участок, который сейчас находится в «чистом поле», по проекту планировки может оказаться близко к промышленной зоне или автостраде. Об этом лучше узнать заранее.
• Размеры санитарно-защитных зон между жилой зоной и производственными территориями. Производственные предприятия должны находиться от жилой зоны не менее, чем в 1,5 км; очистные сооружения канализации – не ближе 0,2 км; до кладбища должно быть не менее 0,5 км.
• Расположение общественного центра поселения, где кроме жилых домов находятся административные и общественные здания, предприятия бытового и медицинского обслуживания, образования и культуры, спорта и отдыха.
• Наличие и удаленность от участка застройки сетей инженерных коммуникаций: водопровода, канализации, электрических линий и трансформаторных подстанций, газопроводов (нужно знать, что для подключения к индивидуальным потребителям газопровод должен быть низкого давления, а газопроводы высоко давления используются только для транспортировки газа к газораспределительным пунктам). Для индивидуальной застройки теплотрассы и котельные редко бывают полезными, потому что предпочтительнее отопление от своей котельной, которая будет работать от того вида топлива, который наиболее доступен в этом населенном пункте.

Важно!

В жилой территории населенного пункта отмечены существующие и планируемые здания, их этажность, строительные материалы, из которых они построены. Плотность застройки ограничивается санитарными и противопожарными нормами; также на нее влияет протяженность централизованных коммуникаций, растягивать которые экономически не целесообразно.

На планах специальными линиями (горизонталями) отмечен рельеф территории.

Планировка территории участка для индивидуального жилого строительства

Необходимо заранее запланировать, что будет находиться на земельном участке, в каком месте будет жилой дом, где — подсобные сооружения, сад, огород, зона отдыха и все, что вы хотите иметь.

Это лучше сделать заранее, для чего участок можно разделить на зоны, а детальное размещение сооружений или деревьев отложить на более удобное время.

Что мы хотим иметь на своем участке

Все зависит от того, для каких целей приобретается земля: для проживания и пассивного отдыха или для извлечения прибыли от ведения подсобного хозяйства; для занятий садоводством или ещё каких-либо занятий.

Это нужно определить заранее, потому что, например, на месте огорода сделать газон легко, а на месте бани — курятник уже нельзя.

Составить список желаемого можно приблизительно и корректировать его по мере размещения частей своего плана на участке. Наши планы и желания ограничиваются законодательством и границами участка.

Размещение жилого дома на участке

С чего нужно начинать? Конечно, мы должны планировать в первую очередь, где построим жилой дом, и какими будут его размеры. Для этого, в основном и покупался или арендовался земельный участок.

На плане участка нужно выделить границы разрешенной территории, где можно разместить жилой дом: от границы соседнего участка не менее 3 м, от «красной линии» — 5 м.

Для наглядности можно в масштабе начертить план участка, а дом также в масштабе вырезать из плотной бумаги и двигать его в границах разрешенной застройки жилого дома. Размеры дома в некоторых случаях могут меняться.

Определение месторасположения жилого дома и его размеров может быть решающим при проектировании фасада, входа и подъездов к нему.

Въезд на участок и проезды внутри территории

После определения месторасположения дома нужно подумать, каким образом мы будем заходить и заезжать на территорию. Автомобиль стал неотъемлемой частью жизни и является средством, которое обеспечивает нашу мобильность.

Месторасположение ворот и калитки должно быть удобным для маневрирования со стороны улицы и на участке. Желательно, чтобы место въезда было прямо перед гаражом или стоянкой.

Вход на участок должен быть устроен через калитку, которая открывается на улицу, если это не мешает людям, проходящим по тротуару перед домом, а если мешает, открывание возможно только внутрь участка.

Такое же требование и к воротам для въезда транспорта.

Стоянка автомобилей или гараж

Выбор места хранения автомобиля зависит от владельца, но в любом случае место для этого нужно предусмотреть заранее. Если гараж находится в доме, вопрос решен, а если автомобиль стоит на улице, он не должен мешать входу. Возможно, потребуется навес, уклон на площадке и лотки для отвода воды от осадков или мытья автомобиля.

Площадь стоянки на улице зависит от количества и размеров автомобилей. Размеры можно посмотреть в нормативных документах, например, СП 113.13330.2012. Свод правил. «Стоянки автомобилей».

Важно!

Необходимо учитывать, что большая часть нашей страны зимой засыпается снегом, который нужно убирать утром, чтобы выехать на работу или по своим делам. На улице снег должны убирать коммунальные службы местной администрации, но внутри участка этого делать никто не будет.

Водоотведение с территории

При планировании территории нужно предусмотреть отвод дождевой и талой воды с участка, особенно, от сооружений на территории. Для этого нужно выполнить геодезическую съемку участка и смотреть отметки земли на генплане населенного пункта. Уклон для отвода воды всегда должен быть в сторону улицы или проезда, где есть сети для отведения ливневых вод.

Часто одним поверхностным уклоном территории не спастись от подтопления фундаментов или подвалов, поэтому нужно планировать устройство дренажа вокруг зданий или на всей площади участка. Желательно решение такой задачи поручить специалистам, у которых есть необходимое оборудование и опыт.

Важно!

Выполнение таких работ нужно планировать в несколько этапов от земляных работ по устройству фундаментов до благоустройства территории.

Отдельно стоящие постройки

Помимо жилого дома на участке могут располагаться и другие постройки.

Баня

На участке удобно построить баню, причем можно планировать русскую баню, финскую сауну или турецкий хамам. Ограничений нет, кроме высоты бани — не менее 2.2 м и на расстоянии не менее 1 м от границы соседа. Расстояние от жилого дома и других построек зависят от материалов, из которых построены эти сооружения.

Сразу нужно решать вопросы по строительству сетей (водопровод, канализация, электричество), если вы не любитель «дедовских» условий мытья в бане.

Бассейн

Рядом с баней часто строят места для купания. Это открытые или закрытые бассейны.

Технологии водоочистки позволяют эксплуатировать их круглый год, для этого нужно предусмотреть возможность подключения сетей (в первую очередь водопровода и канализации, а также электроэнергии).

Фонтан и пруд

Для садовой архитектуры можно предусмотреть устройство фонтана или пруда. Разнообразие материалов и дизайнерских решений безгранично, выбор за вами, но не забудьте про инженерные сети.

Зона отдыха и барбекю

Месторасположение должно быть выбрано с соблюдением норм противопожарной и санитарной безопасности. Проект лучше заказать у специалистов и согласовать его в местной администрации. Обычно это место рядом с баней и бассейном.

Сад и деревья

На участке своей земли хочется иметь и свой урожай фруктов, овощей и ягод, которые украсят любой стол и наверняка будут экологически чистыми. Результаты своего труда принесут не только гастрономические удовольствия, но и здоровье от движения на свежем воздухе, и положительные эмоции.

Существуют ограничения по посадке плодовых и декоративных деревьев на участке:

• высокое дерево должно расти от ствола до границы соседей на расстоянии не менее 4 м;
• дерево средней высоты — на расстоянии не менее 2 м от границы участка.

Важно!

К сожалению, нормы для высоких среднерослых деревьев не определено. Эту рекомендацию можно получить в местной администрации.

Сейчас выведены плодовые деревья небольшой высоты и отличной урожайности; приобрести их можно в местных питомниках, где выводятся районированные сорта для этой местности.

При ведении садоводства нужно учесть состояние растений на соседних участках, потому что борьба с вредителями должна вестись совместно с соседями.

Разведение домашних птиц и животных (подсобное хозяйство)

Ограничений здесь очень много, а в населенных пунктах также требуется согласие соседей.

Благоустройство

Цветники, дорожки и мощение на участке выполняются в соответствии с СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий».

Инженерные коммуникации

Для подключения всех типов сетей сначала нужно получить технические условия на подключение; только тогда можно планировать их прокладку на территории. Заранее определить места их нахождения неспециалисту трудно.

Одновременно нужно учитывать требования проезда транспорта и хранения стройматериалов, подключение временных сетей и размещение рабочих во время строительства дома.